SCPI à crédit dans une SCI soumise à l'IS : bonne ou mauvaise idée ?
information fournie par Le Revenu 13/03/2018 à 12:59

Une tribune libre de Blandine Blanc-Durand sur les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés. (© DR)

Tel le serpent de mer, la question du recours à l’impôt sur les sociétés (IS) pour acquérir, détenir, et céder de l’immobilier n’a jamais trouvé de réponse claire.

Ce point est fondamental car le coût fiscal d'un projet de financement immobilier a un impact direct sur la rentabilité de l’opération. Si le recours à l’IS possède de nombreux atouts, il présente aussi des limites.

Impôt sur les sociétés : le charme discret de l’investissement immobilier à crédit

Lorsque les SCPI sont détenues directement par l’investisseur, les loyers entrent dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel il faudra rajouter les prélèvements sociaux. Soit au minimum 31,2% (première tranche à 14% + prélèvements sociaux), jusqu’à 62,2% au maximum (dernière tranche à 45% + prélèvements sociaux)…

Mais que se passe-t-il fiscalement pour celui qui loge ses SCPI dans une SCI à l’IS ? Rien, c’est la SCI qui est imposée sur ses bénéfices au taux de 15% (pour les bénéfices inférieurs à 38.120 euros, 28% au-delà). L’associé ne sera imposable à titre personnel que si la SCI lui verse un dividende. Bien évidemment, la SCI ayant recours à l’emprunt, tous les loyers serviront au remboursement de la dette. Aucune distribution ne sera effectuée.

Dans cette première phase, la solution de la SCI soumise à l’IS est

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